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美的置業提前一年沖千億:拿地顯著提速 高負債或成"包袱" 2019/07/18 15:35:00   來源:中國網財經

中國網財經7月18日訊(記者 魏國旭)美的置業(03990.HK)正在沖刺千億的道路上狂奔。


美的置業近日發布公告,2019年前6個月,公司及其附屬公司,連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約472億元,同比增長約16.83%,相應已售建筑面積約452.6萬平方米,同比增長約14.44%。


今年年初,美的置業董事局主席郝恒樂在出席業績發布會時曾表示,2019年公司的銷售目標為1000億元,這與此前“2020年千億計劃”的時間表相比整整提前了1年。


數據顯示,2018年美的置業銷售金額為790億,以此推算,如果想完成千億目標,今年銷售同比增速至少為26.58%。有業內人士告訴中國網財經記者:“目前各地樓市調控趨嚴,房地產企業融資渠道進一步收窄,在此背景下,接近30%的銷售增速可謂是相當高。”


不過,美的置業在回復中國網財經記者的采訪函中表示:對完成今年銷售目標有信心,因為當前已完成近50%,而房地產銷售規律上半年和下半年一般是四六開。


上半年拿地221億,不乏高溢價項目


為成功跨入千億陣營,美的置業加快了拿地步伐。中指研究院發布排行榜顯示,美的置業今年1-6月拿地金額221億元,在全國房地產企業中排第17位,超過了綠城、招商蛇口等多家老牌房企。


中國網財經記者注意到,美的置業2019年的多項土拍中,不乏高溢價項目。今年2月底,美的置業以總價16.02億元競得徐州銅山區一宗商住地塊,成交樓面價2425元/平方米,溢價率高達73%;4月3日,以6.43億元競得寧波市路橋區南官新天地(3號地塊),溢價率約86.6%;4月20日,斥資7.65億元拍下衡陽[2019]拍字01號地塊,溢價率為44%,該地塊也成為了衡陽的“地王”;3天后美的置業又以28.57億元競得武漢編號P(2019)028號宗地,溢價率72.9%。


如此高溢價拿地是否會給開發商帶來風險?美的置業表示,公司秉承穩健發展原則,獲取高潛力城市地塊,不斷增加綜合競爭力,為未來可持續發展提供優質土儲。“集團內部有一套完善的風險控制體系和拿地的利潤測算公式,會根據每個地塊的實際情況進行科學決策與預判。”截至2018年底,美的置業土地成本約2337元/平方米,今年上半年也有大量地塊是零溢價或極低溢價取得。


負債一年激增逾500億,現金流連負3年


規模的急速擴張和高溢價拿地,讓美的置業的負債水漲船高。截至2018年末,美的置業負債總額達到1537.3億元,相比2017年的1008.14億增加了52.5%;流動負債1192.66億元,同比增加68.7%;總負債率為86.7%。


此外,美的置業經營性現金流凈額也連續三年告負,2016-2018年分別為-55.53億元、-73.57億元和-166.15億元。


資金鏈“緊張”的美的置業走上了頻繁融資的道路。7月5日,美的置業發布公告稱,17億元公司債已完成發行,票面利率為5.20%。


6月24日,美的置業發布公告稱,公司間接全資附屬公司美的建業與貸款人就初步總金額達25億港元的銀團定期貸款融資達成協議,并設綠鞋機制允許包括上述初步貸款金額在內的總金額增加至不超過30億港元或其等值美元訂立融資協議;今年1月和2月,美的置業還發行了三期本金總額為50.6億元的公司債,票面利率為7.00%、5.30%及6.50%。


有業內人士分析認為,企業規模擴大、企業融資規模增加等都會加重公司的負債,從這兩年企業的整體發展情況來看,負債的增加會被理解為一個負面信號,即企業的資金壓力也在增大。目前有很多房企把降低負債作為2019年的工作重心,而對于美的置業來說,在沖刺規模的時候,注重減少負債規模和穩定資金壓力也是有必要的。


不過,美的置業回復中國網財經記者采訪時強調,憑借穩健經營,美的置業一直保持了較低的融資成本。截至2018年年底,擁有總現金及銀行存款為265.3億,現金短債比達1.6,流動性充裕。


頻繁被監管點名,多項目遭業主維權


擴張中的美的置業,旗下項目近期因頻繁被監管點名。2019年6月,河北省住建廳通報了11起典型違法案件,邯鄲市恒嘉房地產開發有限公司被點名,存在的問題是未辦理施工許可證擅自開工建設。企查查顯示,邯鄲市恒嘉房地產開發有限公司目前有兩個股東,石家莊美的房地產開發公司是其中之一,持股比例為60%,而石家莊美的是美的置業的全資子公司。對此,美的置業表示:該項處罰發生于我方入股恒嘉之前發生的,對方已接受處理。


今年5月28日,邯鄲市住房保障和房產管理局在河北新聞網陽光理政欄目回復了網友發表的《邯鄲東部美的城無證銷售不退房款》留言,確認該項目存在違規預售問題。據了解,邯鄲東部美的城建設單位為邯鄲市華美世紀房地產開發有限公司,美的置業持有其51%的股權。美的置業對此回復稱:“該項目有預售證。”


值得注意的是,美的置業多地項目遭遇業主維權。有業主在華聲在線“投訴直通車”發文投訴湖南郴州美的云熙府違規,稱該項目開盤一年多仍是黃土一片,滿眼魚塘;據和訊房產西南頻道今年6月報道,貴陽美的國賓府遭遇百名業主維權,原因主要是洋房負一層沒有排水排污系統,頂層漏水等問題。而美的方面工作人員對于和訊網的提問表示:“媒體不是政府機關,無權過問房開行為。”


此外,騰訊房產?長沙站曾報道,位于長沙望城區雷鋒大道的美的翰城,因精裝問題遭遇維權,業主質疑開發商精裝標準難達標。不過,美的置業方面對上述報道中提到的問題進行了否認。

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